城市在快速扩张过程中往往会面临交通拥堵和用地不足等问题，需要我们不断更新城市规划设计理念，推动城市持续健康发展。TOD模式是为了解决城市无限制蔓延而采取的一种以公共交通为导向，以公交站点为中心，以400-800米（5-10分钟步行路程）为半径建立集工作、商业、文化、教育、居住等为一体的城市社区开发模式。TOD结合高铁、地铁、轻轨、公交等公共交通新技术,纳入绿色、环保和可持续发展理念，已成为大型城市发展规划的首选模式。近年来，特别是被纳入国家中心城市建设序列后，郑州的发展非常迅速，人口密度快速上升、汽车保有量“井喷式”增长，为避免城市扩张带来的消极影响，改善社区人居环境，建议郑州加快TOD模式开发，推进站城一体化，建设轨道城市。

一、郑州城市发展现状

（一）城市建成区面积可扩展空间大

目前郑州的市域总面积为7446平方公里，最新统计出的建成区面积达1181.51平方公里，中心城区建成区面积651.35平方公里。郑州建成区面积占市域总面积的15%，对比国内其他大中城市（平均在20%—30%），这一比例并不算高，向上的发展空间还很大。根据郑州人口发展战略，2030年常住人口规模将达1350万人左右，根据每万人1平方公里的建设用地需求，未来十年郑州将需要300平方公里的建设用地，而这些建设用地预计将有80%以上在中心城区扩张，总面积在250平方公里左右。

（二）城市交通拥堵问题日益严重

2019年郑州常住人口已经破千万，且每年人口净流入在几十万，汽车保有量也是非常巨大，以381.8万的保有量位居全国第六。随着城市框架的拉大和居住人口的爆炸式增长，私家车的增长速度远远超过城市道路的增长速度，导致交通出行面临巨大压力。郑州四环全长93公里，已经和北京五环98.58公里非常接近，虽然三环和四环快速化、陇海高架、农业快速路、京广快速的建设对市区交通出行有了一定程度的改善，但是交通拥堵混乱的情况还没有得到根本改变，城市公共交通建设滞后于经济社会发展。

（三）城市轨道运营入不敷出

据统计，截至2020年6月30日，中国内地已有41个城市开通了地铁，有15个城市的地铁运营里程超过了100公里，郑州已超200公里，规划到2050年将有地铁线路22条，总里程达1050公里。虽然各大城市的地铁每天都是一番忙忙碌碌的景象，但其实绝大多数城市的地铁公司都是入不敷出的。2019年全国地铁平均运营收支比为72.7%，其中，运营收支比超过100%的城市只有四个，分别是杭州、深圳、北京、青岛。地铁的建设和运营投资巨大，大多数城市都需要财政补贴，郑州也是如此，未来二三十年将是郑州轨道交通大发展时期，财政承受的压力也会越来越大。

二、国内外TOD模式建设发展现状

TOD概念最早由美国专家提出，但日本是最早践行TOD模式的国家，日本式TOD不仅仅局限于城市空间规划，而是由同一主体同时承担铁路建设和城市开发，从而使城市开发效益直接内涵于铁路开发之中，也使得交通与用地实现无缝衔接，创造了优秀的交通一体化案例。

中国香港“铁路+物业”的方式与日本很相近，但在政府参与程度上有很大差异，香港式TOD中作为开发对象的土地可以看作是一种变相的补助，由政府廉价卖给铁路开发公司，而日本是通过民间自己买卖取得，不存在政府参与补贴。

深圳由于紧邻香港，在TOD模式开发中主要吸收了香港式TOD的优点。深圳地铁是全国首家在全成本核算方式下实现盈利的轨道交通运营企业，其收入来源包括地铁运营、房地产开发、市政设计、资源开发、物业管理等，其中，房地产开发是深圳地铁公司的主要投资方向。2019年深圳地铁房地产开发实现营收140.3亿元,在年内总营收的占比高达67.6%,已经远远超过了其他地铁运营带来的43.6亿收入。

除深圳以外，北京、上海、成都、重庆等城市目前都在加大TOD模式的城市开发，其中成都以东京为追赶目标，提出了轨道城市的宏伟蓝图。

三、建议郑州加快TOD模式开发

TOD模式不仅是解决地铁建设资金压力、提高地铁运营效率、帮助地铁可持续发展的重要手段，而且有助于改善交通拥堵、释放消费活力、提升城市竞争力。为此，我们建议：

（一）市委牵头定政策，资源到位全统筹

在郑州市委、市政府层面，成立郑州市TOD建设综合领导小组，由主要市领导任组长，分管财政、发改、规划、土地的市领导任副组长，成员由财政、发改、规划、土地、交通、地铁等有关部门，各区、县主要领导组成。领导小组主要研究TOD建设的方针、原则等重大事项，规划TOD综合开发3-5年计划，有序上马、政策护航、统筹实施。即：未来3年内打造形成一批有市场竞争力和品牌影响力的高品牌TOD 生活中心；未来5年内全面建成生活、商业、工作全业态复合的园林级城市地标和商业中心。

（二）全市开发一盘棋，按量级划分明确

以TOD理念为引领，尽快编制《郑州市轨道交通TOD综合开发战略规划》和《郑州市轨道交通场站综合开发专项规划》，并根据郑州市近期和远期轨道交通发展规划，在线路规划阶段，周边600米进行TOD开发，对轨道交通的换乘站点周边800米、一般站点周边500米进行土地管控。规划部门编制规划时对轨道站点进行定级、定界、定性、定量，土地出让情况由财政部门牵头平衡区里利益，土地溢价部分由市区两级分成。

（三）不同情况分类对待、灵活处理特殊问题

根据区域的不同情况，可以进行容积率转移，在500米半径开发范围内，总体不增加开发量，充分利用地下空间，同时要增加道路和绿化。

（四）商业赋能提升区域价值，打造TOD开发亮点

站点开发学习成都TOD“137”理论——即以100米为核心区的极高密度开发，打造具有显示度的城市地标；以300米为次核心区的高密度开发，塑造灵活多样的城市场景；以700米为非核心区的中、低密度开发，改变均质、平庸的城市形态，形成疏密有度、错落有致、大开大合的城市形态。加快城市级、片区级以及组团级TOD的综合开发，促进站城一体、产城融合、职住平衡，增强轨道站点的功能复合，以TOD开发推动郑州市空间结构的优化调整，形成交通圈、商业圈、生活圈等“多圈合一”的城市布局。